종부세 개편 2026, 비거주·다주택자는 최대 4배까지 오른다

작성: 올베리뱅 · 최종 수정 2026-08-04 · 공개 자료를 직접 확인해 정리했습니다.

전세를 주고 있거나 집을 두 채 이상 갖고 계신 분이라면 내년 종부세 고지서가 걱정되실 수 있습니다. 어제(8월 3일) 발표된 2026년 세제개편안에서 종부세 개편 비거주 다주택자 항목은 실거주 1주택자와 정반대 방향으로 움직이는데, 구체적으로 얼마나 늘어나는지 아래에서 정리했습니다.

핵심 요약

• 비거주 1주택자 기본공제 9억원 (거주자는 14억원)
• 60세·10년 이상 보유 비거주자, 종부세 최대 4배 증가 전망
• 다주택자는 공정시장가액비율 80%로 단계 인상

종부세 개편 2026 핵심 - 비거주 1주택·다주택자에게 불리해지는 이유

실제로 재정경제부가 3일 발표한 자료를 확인해보니, 이번 개편은 거주 여부와 주택 수를 기준으로 세 부담을 재배치하는 구조였습니다. 실거주 1주택자의 기본공제가 14억원으로 오르는 동안, 전세를 주거나 지방 근무 등으로 실제 거주하지 않는 비거주 1주택자의 기본공제는 9억원에 그칩니다. 같은 '1주택자'라는 이름이라도 거주 여부에 따라 5억원 차이가 나는 셈입니다. 보유기간에 따라 주던 세액공제 역시 실제 거주기간을 기준으로 재편되기 때문에, 오래 보유하기만 했을 뿐 실제로 거주한 기간이 짧다면 이 부분에서도 공제를 온전히 받기 어려워집니다.

다주택자 역시 불리해집니다. 2028년부터는 종부세 세율 체계가 주택 수와 무관하게 과세표준 기준 0.5~5.0% 단일세율로 바뀌면서, 지금까지 3주택 이상 보유자에게만 적용되던 중과 구조가 사라지는 대신 기본공제 자체가 '4억원+거주주택 비중'을 반영하는 방식으로 축소됩니다. 세금을 계산할 때 쓰는 공정시장가액비율도 다주택자는 80%까지 단계적으로 오릅니다. 정리하면 앞서 살펴본 실거주 1주택자 편(기본공제 14억원, 시가 20억까지 면제)과 정확히 반대 방향으로 움직이는 셈이라, 본인이 실거주자인지 비거주자인지, 몇 채를 보유하고 있는지부터 먼저 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

왜 이렇게 바뀌었나 - '똘똘한 한 채'와 갭투자 억제

정부가 밝힌 취지는 명확합니다. 구윤철 부총리는 "거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제 금액을 축소하는 등 과도한 혜택을 정상화한다"고 설명했는데, 그동안 30억원짜리 1채를 가진 사람보다 10억원짜리 3채를 가진 사람의 세 부담이 더 큰 역전 현상이 있었다는 문제의식이 깔려 있습니다. 전세보증금을 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자' 등 비거주 목적의 주택 보유에 대한 세제 혜택을 줄여, 시세 차익을 노린 투자 수요를 억제하려는 의도로 풀이됩니다. 결과적으로는 실거주 목적이 아닌 주택 보유 자체의 매력을 낮춰, 매물이 시장에 나오도록 유도하려는 방향이라고 이해하면 됩니다.

양도소득세 쪽도 함께 움직입니다. 장기보유특별공제는 보유 기간이 아니라 거주 기간을 기준으로 재편되고, 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 유예됩니다. 종부세는 강화하되 양도세는 일시적으로 풀어주는 조합이라, 다주택자 입장에서는 지금이 매도를 검토해볼 시점이라는 해석도 나옵니다. 업계에서는 이를 다주택자에게 매도할 '퇴로'를 열어주는 동시에 보유세는 강화하는 조합으로 해석하고 있습니다.

다만 이런 방향에 대한 비판도 없지 않습니다. 초고가 주택만 겨냥하고 다주택자에게 양도세 중과 유예라는 '퇴로'를 다시 열어주는 방식이 부동산 과세 정상화나 정책 신뢰성을 오히려 떨어뜨릴 수 있다는 지적도 나옵니다. 부동산 과세 강화의 '첫발'을 뗐다는 의미는 있지만, 32억원이 넘는 초고가 주택 위주의 핀셋 규제에 그쳤다는 평가와 함께, 실제로 시장에 매물이 늘어날지는 지켜봐야 한다는 신중론도 함께 제기되고 있습니다.

구체적으로 얼마나 오르나 - 사례로 보는 세부담

관련 보도자료를 찾아보니 실제 체감 폭을 보여주는 사례가 있었습니다. 경향신문 보도에 따르면 60세 이상이면서 10년 이상 보유한 비거주 1주택자의 경우, 2028년에는 지금보다 종부세가 약 4배 늘어날 것으로 전망됩니다. 고가 주택일수록 체감 폭은 더 커집니다. 파이낸셜뉴스가 정리한 사례를 보면, 반포 아크로리버파크 전용 112㎡의 보유세는 내년 3816만원에서 6142만원으로 오르고, 내년 공시가격이 올해만큼 오른다고 가정하면 7196만원까지 늘어날 수 있다고 합니다.

대상	세부담 변화 전망
실거주 1주택 (20억 이하)	전액 면제
비거주 1주택 (60세·10년 보유)	2028년까지 최대 약 4배 증가
다주택자 (32억 초과 포함)	공정시장가액비율·세율 동반 인상

표에서 보듯 같은 '주택 보유자'라도 거주 여부에 따라 방향이 완전히 갈립니다. 다주택자이면서 비거주 상태라면 두 가지 불리한 조건이 겹치는 셈이라, 매도나 실거주 전환 등 대응 시점을 미리 검토해두는 것이 좋습니다. 특히 60세 이상 고령층이면서 오래 보유한 주택을 전세 준 경우라면, 자녀에게 증여하거나 직접 입주하는 방안, 또는 시장 상황을 보며 매도 시점을 조율하는 방안까지 폭넓게 비교해볼 만합니다.

💡 정보 이득 체크 — 전근·해외 파견 등 불가피한 사유로 비거주 상태가 된 1주택자에 대한 예외 규정은 아직 확정되지 않았습니다. 법안 심의 과정에서 보완될 가능성이 있으니 확정안 발표 시점을 확인해두는 것이 좋습니다. 과거 유사 세제 개편에서도 부득이한 사유에 대한 예외 조항이 추후 시행령 단계에서 구체화된 사례가 있었던 만큼, 8월 입법예고 이후 발표되는 세부 규정을 챙겨보는 것을 권합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 비거주 1주택자 기본공제는 얼마인가요?

9억원입니다. 실거주 1주택자의 기본공제 14억원보다 5억원 낮게 적용됩니다. 전세를 주거나 실제로 다른 곳에 거주하는 경우가 해당하며, 거주 여부는 주민등록상 전입 기록 등으로 확인될 가능성이 높습니다.

Q2. 다주택자 종부세는 언제부터 얼마나 오르나요?

2027년부터 세율 인상이 시작되고 2028년에 세율 체계가 통일됩니다. 정확한 인상 폭은 보유 주택 수와 가액, 지역에 따라 달라 개별 계산이 필요합니다. 보유 주택 전체의 공시가격 합산액이 클수록, 그리고 공정시장가액비율 인상 효과가 겹칠수록 체감 인상 폭이 커질 가능성이 높습니다.

Q3. 전근이나 해외 파견으로 비거주 상태가 된 경우도 불리해지나요?

현재로서는 별도 예외 규정이 확정되지 않았습니다. 불가피한 사유에 대한 보완 여부는 향후 법안 심의 과정에서 결정될 전망입니다.

Q4. 다주택자도 양도세 중과를 피할 방법이 있나요?

조정대상지역 양도세 중과가 2028년까지 한시적으로 유예됩니다. 다만 이는 매도를 유도하기 위한 한시적 조치이므로 유예 기간과 조건을 미리 확인해야 합니다. 유예 기간이 끝나기 전에 매도 여부를 결정하지 않으면 다시 중과 대상이 될 수 있어 시점 관리가 중요합니다.

Q5. 종부세 세율 체계는 정확히 어떻게 바뀌나요?

2028년부터 주택 수와 관계없이 과세표준을 기준으로 0.5%에서 5.0% 사이의 단일 세율표가 적용됩니다. 지금처럼 3주택 이상 보유자에게 별도로 높은 세율을 매기는 구조는 사라지고, 대신 보유 주택 전체 가액이 클수록 세율 구간이 올라가는 방식으로 바뀝니다.

참고 자료

• 재정경제부 — 2026년 세제개편안 (2026-08-03 발표)
• 대한민국 정책브리핑 — 세제개편안 관련 정책뉴스 (2026-08-03 확인)

📌 관련 글도 함께 읽어보세요:
종부세 개편 2026 실거주 1주택자 얼마나 내나 · 서울 아파트 갈아타기 전략 완전 정리

정리하면 비거주 1주택자와 다주택자는 2028년까지 종부세 부담이 단계적으로 늘어납니다. 본인이 비거주 상태인지, 몇 주택자인지부터 먼저 점검해보시고, 필요하다면 세무 전문가와 함께 대응 시점을 조율해보시길 권합니다.

⚠️ 유의사항: 본 글은 2026년 세제개편안에 대한 일반적인 정보 제공 목적이며, 법안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 실제 세액은 개인 보유 현황에 따라 달라지므로 투자 권유가 아니며 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.