종부세 개편 2026, 실거주 1주택자는 얼마나 내나 - 시가 20억까지 전액 면제

작성: 올베리뱅 · 최종 수정 2026-08-04 · 공개 자료를 직접 확인해 정리했습니다.

내년 종합부동산세 고지서에 올해와 다른 숫자가 찍힐지 궁금하신 분들이 많으실 것 같습니다. 어제(8월 3일) 재정경제부가 2026년 세제개편안을 발표하면서 종부세 개편 실거주 1주택자 기준이 크게 바뀌었는데, 정확한 경계선이 어디인지는 아래에서 순서대로 정리했습니다.

핵심 요약

• 실거주 1주택자 기본공제 12억 → 14억원 상향
• 시가 약 20억원까지 종부세 전액 면제
• 시가 32억원까지는 세 부담 사실상 변동 없음

종부세 개편 2026 핵심 - 실거주 1주택자 기본공제 14억원

실제로 재정경제부가 3일 세제발전심의위원회에서 의결한 자료를 확인해보니, 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준이 되는 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 오르는 것이 이번 개편의 뼈대였습니다. 공시가격 14억원은 시가로 환산하면 약 20억원 수준이라, 실거주 1주택자라면 이 금액까지는 종부세를 한 푼도 내지 않게 됩니다.

다만 같은 1주택자라도 조건은 갈립니다. 정부는 기본공제를 거주 여부에 따라 차등화했는데, 실제로 살고 있는 거주용 1주택은 14억원, 전세를 주거나 지방 근무 등으로 실거주하지 않는 비거주 1주택은 9억원으로 낮게 적용됩니다. 여기에 보유기간에 따라 주던 세액공제도 실제 거주기간 기준으로 바뀌고, 공제 한도는 600만원으로 제한됩니다. 기본공제 변경은 2026년부터 바로 적용되지만, 세율 구조 개편은 2027~2028년에 걸쳐 단계적으로 진행됩니다. 종부세 과세 대상은 매년 6월 1일 기준으로 정해지므로, 올해 하반기 보유 현황이 내년 고지서에 그대로 반영된다는 점도 함께 기억해두시면 좋습니다.

왜 기준이 바뀌었나 - 실거주 여부와 공정시장가액비율

이번 개편의 방향은 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 밝힌 "집은 사는(Buying) 것이 아니라 사는(Living) 곳"이라는 원칙에 압축돼 있습니다. 최근 몇 년간 집값이 오르면서 종부세 대상이 과도하게 늘어난 만큼, 실제로 거주하는 중간 가격대 1주택자는 보호하고, 거주하지 않으면서 보유만 하는 주택에 대한 세제 혜택은 줄이겠다는 취지입니다.

과세 방식 자체도 바뀝니다. 지금은 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 서로 다른 세율을 적용해, 같은 가격의 집을 갖고 있어도 주택 수에 따라 세금이 달라졌습니다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 0.5%에서 5.0% 사이의 단일 세율을 적용합니다. 세금을 계산할 때 쓰는 공정시장가액비율도 1주택자는 현행 60%에서 70%로, 다주택자는 80%로 단계적으로 올라갑니다. 이 비율이 높아지면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세금이 늘어나는 구조라는 점은 알아두셔야 합니다.

이재명 대통령도 지난달 부동산 정책 국민 대토론회에서 "똘똘한 한 채가 우리나라에 심각한 문제를 야기했다"고 언급한 바 있습니다. 정책 당국자들이 1가구 1주택을 존중하고 보호하려 했지만, 결과적으로 비싸든 싸든 똑같이 1주택으로 취급되면서 오히려 고가의 한 채에 자산이 몰리는 부작용이 있었다는 문제의식입니다. 조만희 재정경제부 세제실장 역시 "30억원짜리 1채를 가진 사람보다 10억원짜리 3채를 가진 사람의 세 부담이 더 컸던 형평성 문제"를 지적했는데, 이번 개편은 이런 역전 현상을 바로잡는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 다만 시행이 2027~2028년으로 미뤄진 만큼, 당장 올해 고지서에는 기본공제 상향 효과만 먼저 반영된다는 점을 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

구체적으로 얼마나 내나 - 사례별 계산

모든 실거주 1주택자가 똑같이 이득을 보는 것은 아닙니다. 관련 보도자료를 찾아보니 시가 구간에 따라 체감 폭이 꽤 다르게 나뉘어 있었습니다.

시가 구간	실거주 1주택자 영향
20억원 이하	종부세 전액 면제
20억~32억원	세액 소폭 감소
32억~40억원	세액 변동 제한
40억원 초과	세율 인상으로 부담 증가

표를 풀어서 설명하면, 서울 마포·용산·성동구 등 이른바 '마용성' 지역의 일반적인 아파트는 대부분 시가 32억원 이하 구간에 들어가기 때문에 실거주자라면 큰 변화를 체감하기 어렵습니다. 반면 시가 35억원을 넘어서는 초고가 주택은 사실상 이번 개편에서 유일하게 세 부담이 늘어나는 구간으로 분류됩니다. 정부는 이를 통해 앞서 언급한 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상에 핀셋 규제를 하려는 것으로 풀이됩니다.

보도자료를 좀 더 확인해보니 구체적인 역전 지점도 나와 있었습니다. 2025년 대비 2026년 종부세 부담이 오히려 늘어나기 시작하는 지점은 시가 약 34억3146만원(공시지가 기준 약 23억6774만원) 수준으로 추정되며, 기본공제 외 별도 공제를 받지 않는다면 이 구간의 종합부동산세는 약 461만원 정도로 계산됩니다. 과세표준 6억원 구간, 즉 시가 32억7122만원(공시지가 약 22억5714만원) 이상 주택도 세율이 0.3%포인트 오르면서 세 부담이 커집니다. 결국 이번 개편은 상급지 중심의 '핀셋 규제'라는 평가가 나오는 이유이기도 합니다.

💡 정보 이득 체크 — 보유 주택의 올해 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회할 수 있습니다. 시가 대비 공시가격 비율(공시가격 현실화율)은 지역·연식에 따라 다르므로 정확한 판단에는 실제 조회가 필요합니다. 매년 3~4월 공동주택 공시가격이 발표될 때 이의신청 기간도 함께 운영되니, 시기를 놓치지 않는 것도 요령입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 종부세 개편은 언제부터 적용되나요?

기본공제 상향은 2026년에 바로 적용되고, 세율 통합과 공정시장가액비율 인상은 2027~2028년에 걸쳐 단계적으로 시행됩니다. 아직 국회 심의 전 정부 개정안 단계라 세부 일정은 입법 과정에서 조정될 수 있습니다.

Q2. 시가 20억원 기준은 정확히 무엇을 뜻하나요?

과세 기준 자체는 공시가격 14억원이며, 이를 시장 거래가격으로 환산하면 약 20억원 수준이라는 의미입니다. 실제 시가와 공시가격의 비율은 주택마다 달라 정확한 금액은 개별 확인이 필요합니다. 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 본인 주택의 올해 공시가격을 조회한 뒤, 시세와 비교해보면 대략적인 위치를 가늠할 수 있습니다.

Q3. 비거주 1주택자도 기본공제 14억원을 받을 수 있나요?

아니요, 비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 거주자보다 낮게 적용됩니다. 전세를 주거나 지방 발령 등으로 실제 거주하지 않는 경우가 여기에 해당하며, 별도 예외 규정은 아직 확정되지 않았습니다.

Q4. 서울 마포·용산·성동구 아파트는 영향이 큰가요?

대부분 시가 32억원 이하 구간에 속해 세 부담이 사실상 늘지 않을 전망입니다. 다만 재건축 등으로 시세가 급등한 단지는 예외일 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

Q5. 종부세 개편안은 확정된 것인가요?

아직 확정되지 않았습니다. 8월 입법예고와 9월 국무회의·국회 제출 절차가 남아 있어, 최종 내용은 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. 세법 개정안은 통상 연말 국회 본회의를 거쳐 확정되는 경우가 많으므로, 실제 시행 여부는 그때까지 지켜볼 필요가 있습니다.

참고 자료

• 재정경제부 — 2026년 세제개편안 (2026-08-03 발표)
• 대한민국 정책브리핑 — 세제개편안 관련 정책뉴스 (2026-08-03 확인)

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⚠️ 유의사항: 본 글은 2026년 세제개편안에 대한 일반적인 정보 제공 목적이며, 법안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 실제 세액은 개인 보유 현황에 따라 달라지므로 투자 권유가 아니며 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.