양도세 장특공제 축소 2026, 10년 거주자는 오히려 공제가 늘어난다?

작성: 올베리뱅 · 최종 수정 2026-08-04 · 공개 자료를 직접 확인해 정리했습니다.

양도세 장특공제 축소 소식에 오래 보유한 집을 팔 계획이 있다면 세금이 얼마나 달라질지 걱정되실 수 있습니다. 어제(8월 3일) 발표된 2026년 세제개편안에 이 내용이 담겼는데, 단순히 줄어들기만 하는 게 아니라 조건에 따라 오히려 늘어나는 경우도 있어 아래에서 구분해 정리했습니다.

핵심 요약

• 장특공제, 보유 기간 대신 거주 기간 중심으로 개편
• 10년 이상 거주한 30억 이하 1주택은 기본공제 250만→2500만원
• 공제 한도는 2029년까지 단계적으로 10억원까지 축소

양도세 장특공제 축소 2026 핵심 - 무엇이 바뀌나

장기보유특별공제는 집을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 깎아주는 제도입니다. 지금까지는 보유 기간이 길수록, 그리고 1세대 1주택자가 실거주까지 겸했다면 최대 80%까지 공제를 받을 수 있어 매도 시 세 부담을 크게 줄이는 효과가 있었습니다. 이번 개편은 이 계산 방식의 축을 '보유'에서 '거주'로 옮기는 것이 핵심입니다.

실제로 재정경제부 발표 자료를 확인해보니, 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)의 계산 방식 자체가 달라집니다. 지금까지는 오래 보유하기만 해도 공제율이 올라갔지만, 앞으로는 보유 기간 대신 실제로 거주한 기간을 기준으로 공제를 계산합니다. 즉 등기만 오래 갖고 있고 실제로 살지 않은 집은 공제 혜택이 눈에 띄게 줄어드는 구조로 바뀝니다.

공제 한도 자체도 단계적으로 축소됩니다. 2028년에는 장특공제 한도가 20억원으로 설정되고, 2029년에는 10억원까지 추가로 줄어듭니다. 오래 보유했다는 이유만으로 기존과 같은 고액 공제를 기대하기는 어려워지는 셈입니다. 다만 이 변화는 한꺼번에 시행되지 않고 유예·과도기를 거쳐 2029년까지 단계적으로 적용된다는 점도 함께 알아두어야 합니다. 2028년에는 여기에 더해 1·2주택자 세율이 다주택자 수준으로 통일되고 공정시장가액비율이 80%로 상향되는 등, 종부세 개편과 같은 시간표 위에서 함께 움직인다는 점도 알아두면 좋습니다.

왜 거주 기간 중심으로 바뀌었나 - 종부세 개편과 같은 원칙

이번 양도세 개편은 앞서 살펴본 종부세 개편과 같은 원칙 위에 서 있습니다. '보유'보다 '거주'를 우대해, 실제로 그 집에 살아온 사람에게 더 큰 세제 혜택을 주겠다는 방향입니다. 그동안은 공제가 과도하다는 지적이 있었던 장특공제의 보유 공제 부분을 없애고, 거주 공제로 재편성하는 것이 이번 개편의 핵심 논리입니다. 그동안 등기만 유지한 채 실거주 요건 없이도 최대 공제율을 받을 수 있었던 구조가, 이제는 실제 거주 이력이 없으면 절반에도 못 미치는 공제율만 인정받는 방향으로 바뀌는 셈입니다.

동시에 비사업용 토지에 대한 장특공제 혜택은 아예 사라집니다. 실거주와 무관한 토지 보유에 대한 세제 혜택을 정리하겠다는 의도로 풀이됩니다. 반면 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화됩니다. 세 부담을 늘리는 항목과 매도를 유도하기 위해 완화하는 항목이 동시에 움직이는 구조라고 이해하면 됩니다.

지방 세컨드홈에 대한 특례도 함께 넓어집니다. 대상 지역과 주택가액 기준이 확대되면서, 지방에 별장이나 세컨드홈을 보유하더라도 일정 조건을 충족하면 1주택자 특례를 그대로 유지할 수 있는 폭이 한층 넓어졌습니다. 정부가 실거주를 우대하는 동시에 인구 감소 지역의 부동산 수요를 함께 끌어올리려는 두 가지 목표를 동시에 반영한 조치로 풀이됩니다.

누구는 늘고 누구는 준다 - 대상별 정리

자료를 찾아보니 모든 사람에게 불리한 개편은 아니었습니다. 오히려 10년 이상 실거주한 사람에게는 혜택이 커지는 부분이 있어 대상을 나눠 정리했습니다.

대상	변화
10년 이상 거주, 양도가 30억 이하 1주택	기본공제 연 250만→2500만원 확대
장기 보유했지만 실거주 짧은 1주택	보유 공제 축소로 불리
비사업용 토지 보유자	장특공제 혜택 소멸
조정대상지역 다주택자	양도세 중과 2028년까지 유예

표에서 알 수 있듯 이번 개편의 최대 수혜자는 한 집에서 10년 이상 실제로 거주해온 1주택자입니다. 반대로 투자 목적으로 오래 보유만 하고 실거주는 짧게 한 경우, 지금까지 받아온 공제보다 줄어들 가능성이 큽니다. 본인이 실거주 요건을 얼마나 충족하는지부터 계산해보는 것이 우선입니다. 예를 들어 15년을 보유했지만 실제로는 5년만 거주하고 나머지 기간은 전세를 준 경우라면, 보유 기간 15년 기준의 공제가 아니라 거주 기간 5년 기준으로 계산될 가능성이 높아 예상보다 세액이 늘어날 수 있습니다.

💡 정보 이득 체크 — 실거주 기간은 주민등록등본상 전입일과 전출일 등으로 확인됩니다. 매도 전에 정부24나 국세청 홈택스에서 본인의 전입 이력을 미리 조회해보면 예상 공제액을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

간단한 계산 예시로 감을 잡아보겠습니다. 양도가액 25억원, 15년 보유·10년 거주한 1세대 1주택자라면, 기존 방식으로는 보유 기간 15년 기준 공제율이 적용됐지만 개편 이후에는 거주 기간 10년 기준으로 공제율이 재산정됩니다. 다만 이 경우는 앞서 살펴본 '10년 이상 거주, 양도가 30억 이하' 조건에 해당해 기본공제 확대(연 250만원→2500만원) 혜택도 함께 받을 수 있어, 실제 세액은 개별 계산 없이는 단정하기 어렵습니다. 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산 서비스를 활용하면 대략적인 세액을 미리 가늠해볼 수 있어 유용합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 장특공제는 완전히 사라지나요?

아니요, 사라지는 것이 아니라 기준이 보유 기간에서 거주 기간으로 바뀌고 한도가 단계적으로 줄어드는 것입니다. 실거주 요건을 채우면 여전히 공제를 받을 수 있습니다. 다만 실거주 없이 보유만 한 기간에 대한 공제는 앞으로 기대하기 어려워집니다.

Q2. 10년 이상 거주하면 무조건 유리한가요?

양도가액 30억원 이하 1세대 1주택이면서 10년 이상 거주한 경우 기본공제가 연 250만원에서 2500만원으로 크게 늘어납니다. 다만 정확한 적용 여부는 보유·거주 기록 확인이 필요합니다. 양도가액이 30억원을 넘는 초고가 주택이라면 이 확대 혜택이 적용되지 않을 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

Q3. 비사업용 토지도 이번 개편 대상인가요?

네, 개인 비사업용 토지는 양도세 장특공제 혜택이 아예 사라집니다. 실거주와 무관한 자산에 대한 세제 혜택을 정리하는 방향입니다.

Q4. 다주택자 양도세 중과는 어떻게 되나요?

조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 유예됩니다. 매도를 유도하기 위한 과도기적 조치로, 유예 기간 이후에는 다시 적용될 수 있습니다. 다주택자 입장에서는 유예 기간 안에 매도 여부와 시점을 결정하는 것이 유리할 수 있습니다.

Q5. 이 개편은 언제부터 시행되나요?

한 번에 시행되지 않고 유예·과도기를 거쳐 2029년까지 단계적으로 적용됩니다. 정확한 시행 시점은 항목별로 다르니 매도 계획이 있다면 시점을 확인해야 합니다. 특히 2028년과 2029년 사이에 매도를 고려하고 있다면, 어느 해에 잔금을 치르느냐에 따라 적용받는 공제 한도가 달라질 수 있어 시기 조율이 중요합니다.

참고 자료

• 재정경제부 — 2026년 세제개편안 (2026-08-03 발표)
• 대한민국 정책브리핑 — 세제개편안 관련 정책뉴스 (2026-08-03 확인)

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정리하면 양도세 장특공제는 거주 기간이 핵심 변수로 바뀝니다. 매도 계획이 있다면 실거주 기간부터 미리 점검해보시고, 절세를 원한다면 매도 시점을 언제로 잡을지도 함께 세무 전문가와 상의해보시길 권합니다.

⚠️ 유의사항: 본 글은 2026년 세제개편안에 대한 일반적인 정보 제공 목적이며, 법안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 실제 세액은 개인 보유·거주 현황에 따라 달라지므로 투자 권유가 아니며 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.